Ingatlan bérbeadás átalányadózó egyéni vállalkozóként igazából pár éve, 2022. óta került megint előtérbe, mint kedvező adózási lehetőség. 2022. óta ugyanis az átalányadózás szabályai jelentősen módosultak és egy új, adómentes jövedelem került bevezetésre, ami bizonyos adózói körnek előnyt jelenthet.
Korábbi cikkünkben már összegyűjtöttük az ingatlanbérbeadás lehetőségeit, de mostani cikkünkben kifejezetten a 2022. évtől érvényes átalányadó szabályok miatti új lehetőségre hívnánk fel a figyelmet.
Ingatlan bérbeadás átalányadózó egyéni vállalkozás keretében
2022-től bevezetett adómentes jövedelem és bevételi határok miatt, azoknak a magánszemélyeknek, akik korábban magánszemélyként adtak bérbe ingatlant hosszú távon, új lehetőségek nyíltak meg és mérlegelendő, hogy átalányadózó egyéni vállalkozóként adják bérbe ingatlanjukat.
Ingatlan bérbeadás esetén magánszemélyként a tételes költségelszámolás és kizárólag a 10% költséghányad alkalmazása melletti adófizetés lehetősége jöhetett szóba. Ez utóbbi a 15% személyi jövedelemadó fizetés miatt, bevétel arányosan 13,5% adófizetési kötelezettséget eredményez. De ezt az adót minden egyes bevétel után megfizetjük. Ezzel ellentétben átalányadózó egyéni vállalkozóként az adómentes jövedelem/bevétel alatt egyáltalán nem kell fizetnünk személyi jövedelemadót ill. járulékot és szociális hozzájárulási adót, ha a további feltételeknek megfelelünk.
Az átalányadózás esetén az ingatlanbérbeadásra alkalmazható 40%-os költséghányad és a 2022-től bevezetett adómentes jövedelem (2022-ben 1.200.000 forint, 2023-ban 1.392.000 Ft a minimálbértől függően) most már komolyabb adóelőnyt jelenthet bizonyos bérbadói körnek.
Ha az ingatlanbérbeadást nem magánszemélyként, hanem egyéni vállalkozóként kívánjuk végezni, akkor arra a jogszabály lehetőséget biztosított korábban is, csak az adójogszabályok alapján eddig talán a „legolcsóbb” megoldást a magánszemélyként történő ingatlankiadás jelentette. Nyilván az adminisztrációja jóval bonyolultabb egy egyéni vállalkozásnak, így mindenképp alapos körültekintést és utánajárást igényel mielőbb belevágnánk.
Mi változott 2022-ben?
Az átalányadózás új szabályai 2022. január 1-től bevezették:
- az adómentes jövedelmet (2022-ben ez 1.200.000 forint, 2023-ban 1.392.000 Ft a minimálbértől függően)!
Ingatlanbérbeadásra továbbra is a 40% költséghányad alkalmazható!
40% költséghányad alkalmazása esetén a 2023. évi 1.392.000 Ft jövedelem visszaszámolva 2.320.000 Ft adómentes bevételnek feleltethető meg. 2024-ben a minimálbér további emelésével várhatóan mind az adómentes jövedelem, mind az adómentes bevételi határ feljebb fog emelkedni.
Ingatlan bérbeadás adói átalányadózó egyéni vállalkozás esetén
Amennyiben egyéni vállalkozóként heti 36 órát elérő munkaviszonnyal is rendelkezünk (vagy nappali tagozatos hallgatói jogviszonnyal), mentesülünk a minimálbér szerinti kötelező járulékok megfizetése alól, tehát a 2.320.000 Ft bevételig tb-járulékot, szociális hozzájárulási adót és személyi jövedelemadót nem kell fizetni a bevételünk után!
Ha heti 36 órát elérő munkaviszonnyal rendelkezünk a 2.320.000 Ft bevétel feletti bevelünk 60%-a után kell csak az alábbi adókat bevallani és megfizetni:
- 15% személyi jövedelemadó
- 18,5% tb járulék
- 13% szociális hozzájárulási adó.
A minimálbér szerinti kötelező minimum adók és járulék bevallása és megfizetése alól tehát (átalányadózó) egyéni vállalkozóként az alábbi esetekben mentesülünk:
- heti 36 órát elérő munkaviszonnyal rendelkezünk,
- nappali tagozatos képzésben veszünk részt,
- más társas vállalkozásban a társas vállalkozók kötelező minimum járulékát, adóját már megfizetik utánunk,
- (gyermekgondozási díjban részesülők után).
Ezek összesen 46,5% adóterhelést jelentenek ugyan, de mivel a jövedelmet terhelik, a 2.320.000 Ft feletti bevételnek is csak a 60%-a után kell fizetni. Ez bevétel arányosan 27,9% adóterhelést jelent.
Tehát ha a bevételünk várhatóan az adómentes bevételi határ alatt marad és rendelkezünk heti 36 órát elérő munkaviszonnyal, akkor a fenti adók alól teljes mértékben mentesülünk.
Fontos viszont megjegyezni, hogy egyéni vállalkozóként – az ingatlanbérbeadó magánszeméllyel ellentétben – iparűzési adó és kamarai tagdíj fizetési kötelezettégünk is keletkezik, keletkezhet.
Kötelező kamarai tagdíj egyéni vállalkozóként
A kamarai tagdíjat, melynek mértéke évi 5.000 ft minden egyéni vállalkozónak meg kell minden évre fizetnie, amikor egyéni vállalkozása legalább egy napot is működik és nem szünetel az év egészében.
Iparűzési adó, adókedvezmények és mentesség
Iparűzési adó tekintetében pedig bejelentkezési és később bevallási kötelezettségünk áll fent a vállalkozásunk székhelye (telephelye) szerint illeték önkormányzat felé. Itt fontos megjegyezni, hogy alacsony bevételű (jövedelmű) kis vállalkozók számára 2,5 millió forint adóalap alatt sok önkormányzatnál adókedvezmény vagy adóalapmentesség (!) is igénybe vehető. Pl. Budapesten 1,5 millió forint adóalap alatt teljes adómentességet élvez az egyéni vállalkozó is. Ebben az esetben a vállalkozás székhelyének és a bérbeadni kívánt ingatlan települése igen meghatározó lehet. Emiatt is érdemes szakember segítséség kérni a székhely (telephely) helyes meghatározásában, ha ingatlanbérbeadásra kíváunk egyéni vállalkozást indítani.
Átalányadózó egyéni vállalkozó bevallási kötelezettségei
Magánszemélyként történő ingatlan bérbeadás esetén kizárólag a személyi jövedelemadó bevallásunkban kell plusz jövedelmünket feltüntetnünk a következő év május 20-áig. (adóelőleg fizetés negyedévente!) Emiatt adminisztráció szemszögéből ez jóval egyszerűbb.
Az átalányadózó egyéni vállalkozónak sokkal több adóbevallási kötelezettsége keletkezik még bizonyos adómentességek esetén is sajnos. Átalányadózó egyéni vállalkozó bevallási kötelezettségeiről másik cikkünkben már írtunk részletesen, csak felsoroljuk most nektek:
- személyi jövedelemadó bevallás (szintén) – tárgyévet követő év május 20-ig
- iparűzési adó bevallási kötelezettség (adómentesség esetén is!) – tárgyévet követő év május 31-ig!
- járulékbevallás (nullásan, adómentesség esetén is!) – negyedévet követő hó 12. napig!
- kamarai tadíj csak bejelentkezés és befizetés – induláskor és utána tárgyév március 31-ig!