Lakás bérbeadás adózása az szja szerint

Lakás bérbeadás adózása magánszemélyként, a költségelszámolási lehetőségei az szja bevallásban a határidő közeledtével gyakran előkerül. Most összegyűjtöttük nektek, hogy mire kell odafigyelni a személyi jövedelemadó bevallás elkészítése során. A 2020. évi személyi jövedelemadó bevallás benyújtásának határideje 2021. május 20.

Lakás bérbeadás, mint önálló tevékenység bevétele

Magánszemélyként a lakóingatlan bérbadás bevétele az összevont adóalap részeként, mint önálló tevékenység adóköteles jövedelem. Az ebből tárgyév során befolyt bevételinkről és költségeinkről a tárgyévet követő év május 20-ig benyújtandó személyi jövedelemadó bevallásunkban tudunk számot adni. A fizetendő személyi jövedelemadóról az e-szja bevallás vagy ANYK-ban a 2053/20SZJA bevallás A lapjának 8. sorát (és 7. sorát) kitöltve  van módunk számot adni.

Az szja törvény 16. § értelmében önálló tevékenység minden olyan tevékenység, amelynek eredményeként a magánszemély bevételhez jut, és amely e törvény szerint nem tartozik a nem önálló tevékenység körébe. Ide tartozik különösen az egyéni vállalkozó, a mezőgazdasági őstermelő, a bérbeadó, a választott könyvvizsgáló tevékenysége, az európai parlamenti, valamint a helyi önkormányzati képviselői tevékenység.

Bérbeadás esetén a közüzemi díjak nem számítanak bevételnek

Az szja törvény 17. § (3a) bekezdése szerint 2019-től már nem számít bevételnek a bérlő által részünkre megtérített közüzemi szolgáltatások díja. A törvény vonatkozó része így hangzik: „Ingatlan bérbeadása esetén nem minősül bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak (így különösen a közüzemi szolgáltatásnak) a bérbeadó által a bérbevevőre – az igénybevétellel arányosan – áthárított díja.”

Bérbeadás esetén a számlaadás és adószám nem kötelező

Az adószám kiváltására ingatlan bérbadás esetén nem vagyunk kötelezettek 2018. óta, amelyet az Áfa törvény 257. § (5) bekezdése alapján lehet levezetni. „Mentesül az Art. szerinti bejelentkezési kötelezettség alól az az egyéni vállalkozónak nem minősülő természetes személy adóalany, aki kizárólag a 86. § (1) bekezdés l) pontja szerinti adómentes szolgáltatást nyújt, feltéve, hogy nem él a 88. § (1) bekezdés b) pont szerinti választási jogával és a 257/B. § szerint közösségi adószám kiváltására nem kötelezett.”

Az áfa törvény 165. § (1) bekezdés a) pontja alapján mentesülünk ingatlan bérbeadása esetén az számla kibocsátási kötelezettség alól. Ez azt jelenti, hogy nem vagyunk kötelesek lakás bérbadása esetén számlát adni a bérlő részére. Egy számviteli bizonylat elégséges a bevétel átvételének bizonyítására. Alkalmas erre egy bevételi pénztárbizonylat vagy átvételi elismervény is készpénz átvétele esetén. Amennyiben a bérlő átutalással teljesíti felénk a bérleti díjat (és közüzemi díjakat), akkor a bankszámlakivonatunk is számviteli bizonylatnak minősül.

A fentiektől eltérően viszont tiltó szabályok nem vonatkoznak az adószám kiváltására és számla kibocsátásra sem. Ha szeretnénk erre adószámot kiváltani és számlát kibocsátani, vagy a bérlő, kifizető kifejezetten kéri a számla kiállítását, akkor meg tudjuk oldani. Fontos, hogy számla kibocsátáshoz kell rendelkeznünk adószámmal. Tehát először adószámot kell kérnünk bérbadásra, majd ezt követően tudunk papír alapú vagy számlázó program segítségével számlát kiállítani. Adatszolgáltatási kötelezettség nem terhel bennünket ezen bizonylatok alapján, mivel ezek nem minősülnek számlának az áfa törvény értelmében, hiszen számla kibocsátására vonatkozó kötelezettséget sem ír elő a jogszabály.

Ettől teljesen eltérő szabályok vonatkoznak arra az esetre, ha az áfa törvény 86. §-a alapján adókötelessé tesszük az ingatlan bérbeadási tevékenységünket és számláink áfát is fognak tartalmazni. Ebben az esetben adószám kiváltásakor tudjuk áfa kötelessé tenni a bérbadást, amit követően kiállított számláink nettó összegére 27% áfát fogunk felszámítani. Ezen számláink vonatkozásában viszont már adatszolgáltatási kötelezettségünk is keletkezik.

Lakás bérbeadás esetén a jövedelem megállapítása

Az szja törvény szerint önálló tevékenységből származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély e tevékenységével összefüggésben vagy egyébként az e tevékenysége alapjául szolgáló jogviszonyára tekintettel megszerez. Önálló tevékenység bevételeinek megállapítására az szja törvény 2. és 4. számú mellékletei adnak iránymutatást. A 2019-től hatályos szabályozás szerint viszont már a bérlőtől átvett és ezáltal megszerzett (áthárított) közüzemi díjak nem számítanak ingatlan bérbeadás esetén bevételnek.

Ingatlan bérbeadás esetén a költségek elszámolására két lehetőséget ad a törvény:

• tételes költségelszámolás (17. § (3) a.) pont) vagy
• 10% költséghányad (17. § (3) b.) pont) szerinti jövedelem megállapítása.

A tételes költségelszámolás esetén a 17. § (3) bekezdés a) pontja szerint az szja törvényben meghatározott kivételekkel, legfeljebb az adott tevékenység bevételének mértékéig az e tevékenység folytatása érdekében az adóévben

• ténylegesen felmerült és igazolt – a törvény 3. számú melléklet rendelkezései szerint – elismert költség,
• igazolás nélkül elismert költség, valamint
• a 11. számú melléklet szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz értékcsökkenési leírása, felújítási költsége (akkor is, ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása),
• a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége (akkor is, ha az épület beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása).

Lakás bérbeadás jövedelme és jövedelemadója

A lakás bérbeadás esetén a bevétellel szemben a fent leírt két módszer közül választva levonjuk a költséget, költségeket. A különbözet, mint jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell megállapítani, bevallásani és megfizetni. A személyi jövedelemadót negyedévente kell előleg formájában megfizetni a negyédévet követő hónap 12. napjáig, először arra a negyedévre, amelyben az adó összege a 10.000 forintot elérte vagy meghaladta. A bevallásban a negyedévente jelentkező előlegfizetési kötelezettségünkről a május 20-ig benyújtandó bevallás (C. lap) 70.-74. soraiban tudunk számot adni.

A költségelszámolási lehetőségek áttekintéséhez nézzük még meg, hogy milyen jellemzően előforduló költségek számolhatóak el egy lakás bérbeadása kapcsán.

Kifizetőtől származó bérleti díj adózása

Fontos szabály, ha bérbeadásból származó bevételünk az Art. törvény szerinti kifizetőtől származik, az adóelőleg levonására és megfizetésére nem a bérbeadó, hanem a kifizető lesz kötelezett. Ezen esetekben a kifizető a bérbadó költséghányad nyilatkozata (10% vagy ettől eltérő) alapján állaptja meg a jövedelmet és az alapján a 15% személyi jövedelem adóelőleget. Az így fennmaradó nettó jövedelemet fizeti ki csak a bérbadó részére. De ki is számít kifizetőnek?

Kifizető a bérleti díj tekintetében:

• az a belföldi illetőségű jogi személy, egyéb szervezet, egyéni vállalkozó, amely (aki) adókötelezettség alá eső jövedelmet juttat, függetlenül attól, hogy a juttatást közvetlenül vagy megbízottja (posta, hitelintézet) útján teljesíti,
• külföldről származó, belföldön adóköteles bevétel esetében a belföldi illetőségű megbízott (jogi személy, egyéb szervezet vagy egyéni vállalkozó),
• külföldi vállalkozás fióktelepe, illetve kereskedelmi képviselete útján teljesített adóköteles kifizetés esetén a fióktelep, illetve a kereskedelmi képviselet,
• minden olyan belföldön gazdasági tevékenységet végző szervezet, amelynek tevékenysége cégbejegyzéshez nem kötött, vagy törvény rendelkezésétől eltérően végez cégbejegyzéshez kötött gazdasági tevékenységet.

A bérbeadáshoz kapcsolódó jellemzően előforduló elismert költségek

A 3. számú mellékletből a teljesség igénye nélkül felsorolunk néhány jellemzően előforduló költésgtípust:

• az anyagbeszerzésre, az árubeszerzésre, a göngyöleg beszerzésére (csökkentve a szállítónak visszaküldött betétdíjas göngyöleg ellenértékével), a szállításra fordított kiadás;
• a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak beszerzésére, előállítására fordított kiadás, ha az a 200 ezer forintot nem haladja meg, továbbá ezen tárgyi eszközök – a mezőgazdasági őstermelő esetében a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök és nem anyagi javak beszerzési értékétől függetlenül is – folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási munkára fordított kiadás, azzal, hogy a járművek esetében a IV. fejezetben foglaltakat kell alkalmazni;
• a központi költségvetésbe, a helyi önkormányzatoknak fizetett, kizárólag az adott önálló tevékenységhez kapcsolódó adó (ide nem értve a személyi jövedelemadót), illeték, hatósági díj, vám, vámkezelési díj, perköltség, kötbér, késedelmi kamat, önellenőrzési pótlék;
• a műszaki leírás, a tervrajz költsége, a bérmunka díja, az alvállalkozó részére kifizetett összeg, igénybe vett szolgáltatás díja (például reklámköltség);

Ingó ési ingatlan eszköz értékcsökkenésének elszámolása

A törvény a 3. számú mellékletben elég szigorúan szabályozza magánszemélyek esetén az értékcsökkenés elszámolásának lehetőségét. Kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközökre, nem anyagi javakra csak a mezőgazdasági őstermelő jogosult értékcsökkenési leírást elszámolni. Más önálló tevékenységet végző magánszemély a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközökre, nem anyagi javakra a 2. pont rendelkezéseit alkalmazza.

A 2. pont pedig azt mondja ki, hogy a nem kizárólag üzemi célt szolgáló saját tulajdonú gép, berendezés, felszerelés esetében az önálló tevékenységet folytató magánszemély átalányban számolhat el értékcsökkenési leírást. Az értékcsökkenési leírás elszámolásához olyan nyilvántartást kell vezessen, amely a nem kizárólagosan üzemi célt szolgáló említett tárgyi eszköz azonosításra alkalmas megnevezését, beszerzési (előállítási) árát – mint nyilvántartási értéket -, továbbá a beszerzés (előállítás) és a használatbavétel időpontját tartalmazza. Az átalány összege több ilyen eszköz használata mellett is legfeljebb az éves bevétel 1 százalékáig, ezen belül is az említett nyilvántartásban szereplő eszköz(ök) nyilvántartási értékének legfeljebb 50 százalékáig terjedhet. Egy adott nem kizárólagosan üzemi célt szolgáló eszköz értéke alapján csak egy ízben, a használatbavétel évében vehető figyelembe ez az átalány.

Ezzen amortizációs költségelszámolási lehetőségekről a NAV egy 2018-as tájékoztatója is hasznos információkat nyújt.

Amennyiben ingatlanunkat felújítjuk a fentiek szerint a tárgyévi kiadásokat, költségeket a számlák alapján elszámolhatjuk a tárgyévi bevételeinkkel szemben. Ettől eltérően a felújítási költséggel növelhetjük is a lakás szerzéskori értékét és a megnövelt érték alapul vételével értékcsökkenést (amorizációt) számolunk el az ingatlanra.

A költségelszámolás lehetőségeinek áttekintéséhez a NAV 10. számú információs füzete is segítséget adhat.

Lakás, mint épület értékcsökkenése

A kizárólag üzemi célt szolgáló saját tulajdonú tárgyi eszköz, nem anyagi javak értékcsökkenésének elszámolásának szabályait az szja törvény 11. számú melléklete tartalmazza

Épületek leírási kulcsok jegyzéke és alkalmazásuk szabályai résznél az alábbi leírási kulcsokat találjuk a törvényben:

• Hosszú élettartamú szerkezetből 2,0%
• Közepes élettartamú szerkezetből 3,0%
• Rövid élettartamú szerkezetből 6,0%

A három különböző élettartamú szerkezet esetén

• a felmenő (függőleges teherhordó)
  szerkezet,
• a kitöltő (nem teherhordó) szerkezet és
• a vízszintes teherhordó szerkezet (közbenső és tetőfödém, illetve egyesített teherhordó, térelhatároló tetőszerkezet) kell vizsgálni, hogy mely leírási kulcsot alkalmazhatjuk.

Egy átlagos lakás például hosszú élettartamú szerkezetnek minősül, mivel

• beton- és vasbeton, égetett tégla-, kő-, kohósalak- és acélszerkezet falazattal,
• tégla, blokk, panel, öntött falazat, fémlemez, üvegbeton vagy profilüveg kitöltő szerkezettel és
• előre gyártott és monolit vasbeton acéltartók közötti kitöltő elem, valamint boltozott födémmel rendelkezik.

Az épület jellegét a három ismérv közül a rövidebb élettartamot jelentő alapján kell meghatározni. Ebből kifolyólag például ha a födém fagerendás (borított és sűrűgerendás), mátrai födém, könnyű acélfödém, illetve egyesített acél tetőszerkezet könnyű kitöltő elemekkel rendelkezik, akkor már közepes élettartamúnak minősül.

A fentiekből levezetve lássunk egy példát. Adott egy hosszú élettartamú szerkezetből épített lakás melyet 40 millió forintért vásároltunk (fontos, hogy visszaterhes módon szereztük amortizáció esetén). Ennek a lakásnak az egy évre eső értékcsökkenése, amortizációja (2%) 800.000 forint.

Fontos szabály viszont, hogy ingatlan ingyenes szerzése (ajándékozás, öröklés) esetén nincs lehetőség az értékcsökkenés elszámolására! Forrás: https://nav.gov.hu/nav/tudjon_rola/Ertekcsokkenesi_leira20180911.html

Elszámoltnak kell tekinteni az értékcsökkenési leírást azokra a naptári évekre, amelyekben a magánszemély a jövedelmét 10 százalék költséghányad alkalmazásával állapítja (állapította) meg.

Lakás nem kizárólag bérbeadásra történő hasznosítása esetén, vagyis amennyiben a bérbeadás nem egy egész adóévre vonatkozik és/vagy a bérbeadás csak az alapterületének egy részére vonatkozik, akkor az értékcsökkenési leírás összegéből

• a bérbeadás időszakára eső időarányos részt (naponta 365-öd részt),

• a bérbe adott (hasznosított) alapterület négyzetméterrel arányos részét,

• vagy ha az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítás figyelembe vételével kiszámított részt lehet érvényesíteni.

Lakás bérbeadás adókedvezménye, adómentessége

Más településen bérbevett lakás megfizetett bérleti díja

• a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja és
• a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével szemben költséget nem számol el, vagy
• az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítették meg.

Lakás önkormányzatnak történő bérbeadásából származó jövedelem

Az Szja tv. 74/A. § alapján a lakás önkormányzatnak történő bérbeadásából származó bevételnek minősül az olyan lakás bérbeadásából származó bevétel, amely

• lakásra érvényes lakhatási engedély van és
• a bérbevevő a lakás fekvése szerinti települési önkormányzat gazdálkodását végrehajtó szerv (önkormányzati hivatal),
• a lakásbérbeadás alapjául szolgáló szerződés határozott időtartamú és az időtartama a 36 hónapot eléri vagy meghaladja,
• az önkormányzat a lakást magánszemély(ek) lakhatásának biztosítására hasznosítja,
• a lakásbérbeadás alapjául szolgáló szerződés tartalmazza a bérlőkijelölésére a rászorultságra tekintettel meghatározott feltételeket megállapító önkormányzati rendelkezés számát.

Ebben az esetben a lakás önkormányzatnak történő bérbeadásából származó bevétel egésze jövedelem, amely után az adó mértéke 0 százalék.

A lakás önkormányzatnak történő bérbeadása esetén

• a lakás bérbeadásából származó bevétel önálló tevékenységből származó bevételként vagy egyéni vállalkozói bevételként nem vehető figyelembe és
• a bérbeadásával összefüggő költség nem számolható el;
• ha a lakásbérbeadási szerződés a feltételül szabott időtartamon belül a bérbeadó érdekkörében felmerült okból megszűnik, a magánszemélyt adófizetési kötelezettség terheli. Erről az adóévről benyújtandó adóbevallásában tud számot adni, amely adóévben a megszűnés bekövetkezett.