Ingatlan bérbeadás adózásának esetei

0
313
ingatlan bérbeadás

Az ingatlan (lakások) bérbeadás a jelenlegi gazdasági helyzetben, mind hosszú távon, mind szálláshely szolgáltatásként rendkívül népszerű. Ezen cikkünkben erről kívánunk átfogó képet nyújtani.

Ingatlan bérbeadás esetei bérbeadó személye szerint:

  • magánszemélyként,
  • egyéni vállalkozóként
  • gazdasági társaságként,
  • egyéb szervezetként (társasház, társadalmi szervezet).

Bérbeadás adózásának esetei

  1. magánszemélyként személyi jövedelemadó törvény szerint önálló tevékenység
  2. magánszemélyként termőföld bérbeadás adózása speciális esete
  3. magánszemélyként személyi jövedelemadó törvény szerint tételes átalányadózás
  4. egyéni vállalkozóként vállalkozói jövedelemadózás szerint
  5. KATA adózást választó egyéni vagy társas vállalkozásként (csak szálláshely)
  6. társas vállalkozás társasági adó (vagy kisvállalati adó) szabályai szerint
  7. egyéb szervezet társasági adó szabályai szerint

Ingatlan bérbeadás a személyi jövedelemadó törvény alapján (önálló tevékenység)

Korábban az ingatlan bérbeadás adószám kiváltásához kötött önálló tevékenység volt, de mára több jogszabály módosítás rendkívül leegyszerűsítette.

Amennyiben ingatlanunkat hosszú távra kívánjuk bérbe adni az alábbiakra kell odafigyelni:

  • magánszemélyként nem kell adószámot kiváltani magánszemélynek történő bérbeadás esetén
  • magánszemélyként nem kell számlát adni a magánszemély bérlőnek
  • elég átvételi elismervény, bevételi pénztárbizonylat, banki átutalás, bérleti szerződés
  • a bérlő által részünkre kifizetett, megtérített közüzemi díjak (rezsi) költségek ellenértékét nem kell bevételként figyelembe venni (kivéve a társasházi közös költséget)
  • kizárólag 15% személyi jövedelemadó terheli a tételes, vagy 10% költséghányad szabályi szerint fennmaradó jövedelemrészt (nincs eho, sem szocho adó fizetési kötelezettség most már 1 millió forint jövedelem felett)
  • tételes költségelszámolás esetén értékcsökkenés is elszámolható (ha nem örökös, ajándékozott, haszonélvező a bérbeadó)

Termőföld bérbeadás speciális adózási szabálya (külön adózó jövedelem)

Az szja törvény szerint termőföld: a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvényben meghatározott mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld.

Termőföld haszonbérbe adása: a termőföld, illetve halastó magánszemély tulajdonosa vagy haszonélvezője által egy vagy több évre, írásban kötött megállapodás alapján, ellenérték fejében a föld használati jogosultságának mező-, erdőgazdasági, illetve halászati hasznosításra történő átengedése.

A magánszemély termőföld-bérbeadásból származó bevételének – ha az nem adómentes – egésze külön adózó jövedelem, amelynek bevallására és a jövedelmet terhelő adó megfizetésére külön szabályokat kell alkalmazni.

A termőföld bérbeadásából származó jövedelem adóját a magánszemély állapítja meg, a termőföld fekvése szerint illetékes önkormányzati adóhatóságnál vallja be és fizeti meg (önadózás). Amennyiben a magánszemély több önkormányzat illetékességi területén szerez bevételt, az adóbevallást és adófizetést önkormányzati adóhatóságonként külön-külön kell teljesíteni. A főváros esetében a termőföld fekvése szerint illetékes önkormányzati adóhatóság alatt a fővárosi önkormányzat főjegyzőjét kell érteni.

A személyi jövedelemadó bevallását a magánszemély az erre a célra rendszeresített nyomtatványon a jövedelem megszerzésének évét követő év március 20-áig nyújtja be az illetékes települési önkormányzathoz/önkormányzatokhoz.

Adóelőleget negyedévente negyedévet követő hónap 12. napjáig kell fizetni. Ha kifizetőtől származik a jövedelem az előleg fizetés a kifizetőt, más esetben a magánszemélyt terheli.

Adómentes a termőföld-bérbeadásból származó bevétel, ha a termőföld haszonbérbe adása alapjául szolgáló, határozott időre kötött megállapodás (szerződés) alapján a haszonbérlet időtartama az 5 évet (az adómentesség feltételéül szabott időtartam) eléri.

A magánszemély köteles a mentesség alapján korábban meg nem fizetett adót késedelmi pótlékkal növelt összegben a szerződés megszűnése éve kötelezettségeként megállapítani, bevallani és megfizetni, ha a mentesség alapjául szolgáló szerződés az adómentesség feltételéül szabott időtartamon belül bármely okból (ide nem értve a szerződő feleken kívül álló okot, valamint a haszonbérleti szerződés azonnali hatályú felmondását) megszűnik.

Ingatlan(rész) bérbeadása tételes átalányadózás szabályai szerint

Kizárólag fizető vendéglátó tevékenység végzésére választható.

Az szja törvény szerint fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély az, aki – nem egyéni vállalkozóként – a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló kormányrendelet szerinti egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében – nyújt szálláshelyet ugyanannak a személynek adóévenként 90 napot meg nem haladó időtartamra.

Egyéb szálláshely-szolgáltatás (TEÁOR: 5590) szakágazatba tartozik az átmeneti vagy hosszabb időtartamú szálláshely-szolgáltatás egyágyas vagy többágyas szobákban vagy diákszállókon, diákok, (szezonális) vendégmunkások és egyéb személyek részére.

Ebbe a szakágazatba tartozó szálláshelyek:
– diákszálló
– kollégium
– munkásszálló
– családi panzió, szoba bérbeadása
– vasúti hálókocsi

A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély adóévenként az adóév egészére az e tevékenységéből származó bevételére tételes átalányadózást választhat, feltéve, hogy e tevékenységét a tulajdonában, haszonélvezetében lévő, legfeljebb három – nem szálláshely-szolgáltatás rendeltetésű – lakásban vagy üdülőben folytatja.

Tételes átalányadó összege, bevallása, megfizetése

A tételes átalányadó évi összege szobánként 38.400 forint. A tételes átalányadót egyenlő részletekben – a tevékenység megszüntetése esetén a megszüntetés negyedévét követő 15 napon belül – kell megfizetni.

Ha a magánszemély a tételes átalányadózást jogszerűen választotta, de a választást követően bekövetkezett változás miatt már nem felel meg a választás bármely feltételének, akkor a fizetővendéglátó tevékenysége révén a változás bekövetkezésének negyedévének első napjától kezdődően megszerzett bevételének adókötelezettségére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni. Ilyenkor a magánszemély a 38.400 Ft összegnek az adóév megelőző negyedévére (negyedéveire) jutó arányos részét fizeti meg tételes átalányadóként.

Ha a magánszemély a tételes átalányadózást nem választhatta volna jogszerűen, akkor a fizetővendéglátó tevékenysége révén az adóévben megszerzett bevételének adókötelezettségére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni.

Ha a magánszemély fizetővendéglátó tevékenységét megszüntette, a megszüntetést követően e tevékenységére tekintettel érkező bevételét és felmerülő költségét a megszüntetés időpontját megelőzően megszerzett bevételnek, illetve felmerült költségnek kell tekinteni.

A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély az előző évre vonatkozó éves adóbevallásához fűzött – a határidő letelte előtt benyújtott – nyilatkozatban jelentheti be az átalány választását a tárgyévre. A nyilatkozat a bejelentési határidő letelte után nem pótolható, illetve nem vonható vissza, kivéve, ha az átalány választásának a nyilatkozattétel időpontjában is hiányoztak a törvényes feltételei. A bejelentésnek tartalmaznia kell az átalány-besoroláshoz szükséges valamennyi ismert adatot.

Az átalányadózást választó a magánszemély adóját az önadózás szabályai szerint állapítja meg a személyi jövedelem adóbevallásában tárgyévet követő év május 20. napjáig. Az átalányadó-előleget a negyedévet követő hó 12. napjáig kell megfizetni.

Ingatlan bérbeadása egyéni vállalkozóként SZJA szabályai szerint

Az szja törvény a magánszemélyek esetében ezt a harmadik lehetőséget biztosítja ingatlan bérbeadás módjára.

Ebben az esetben az ingatlan az egyéni vállalkozó használatában, tulajdonában áll és azt üzletszerűen gazdasági-vállalkozói tevékenység keretében az egyéni vállalkozók bevétel-költség elszámolási szabályai szerint hasznosítja.

Ez esetben tételes költségelszámolással az egyéni vállalkozókra vonatkozó szabályok szerint számolja el ingatlan bérbeadásból származó árbevételével szemben költségeit.

Ingatlan bérbeadás kisadózók (KATA) esetében

Egyéni vállalkozó, egyéni cég, betéti társaság és közkereseti társaság választhatja a KATA (kisadózók tételes adója) szerinti adózást.

TILTÓ SZABÁLY A KATA ESETÉN: Nem választhatja a KATA szerinti adóalanyiságot az a vállalkozás, amely az Önálló vállalkozók tevékenységi jegyzéke, illetve a TEÁOR 2008 szerint 68.20 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése besorolású tevékenységből az adóalanyiság választásának évében bevételt szerzett.

Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése szakágazatba tartozik:

– a saját tulajdonú, bérelt (lízingelt) ingatlan bérbeadása és üzemeltetése:
– lakások, lakóépületek
– nem lakóépületek, beleértve a kiállítási csarnokokat, a kiállítótermeket, a raktárakat és a bevásárlóközpontokat is
– föld, lakótelek
– lakóházak és bútorozott vagy bútorozatlan lakások vagy apartmanok bérletbe adása tartós használatra, jellemzően havi vagy éves jelleggel
– épületberuházás saját üzemeltetés céljából
– a lakásként használt lakókocsik és egyéb mobil lakóterek telepének üzemeltetése
– a használatban lévő állami, kormányzati tulajdonú ingatlan bérbeadása és üzemeltetése
– a saját raktár, tároló üzemeltetése, az üres raktár, tároló bérbeadása.

Tehát a fentiekből következik, hogy más jellegű ingatlan bérbeadás, hasznosítás viszont nincs tiltás alatt. Ilyen ingatlan hasznosítási tevékenységek lehetnek:

5510 – Szállodai szolgáltatás:

Ebbe a szakágazatba tartozik az elsősorban rövid időtartamú tartózkodás céljára, tipikusan napi vagy heti időtartamra a látogatók számára nyújtott szálláshely-szolgáltatás. Idetartoznak a bútorozott, néhány esetben teakonyhával felszerelt vendégszobák és lakosztályok. A vendégek részére további szolgáltatások nyújthatók: pl. étel- és italszolgáltatás, parkolás, mosoda, uszoda, edzőterem, pihenési, szórakozási szabadidős lehetőségek, konferencia- és rendezvénylétesítmények.

Ebbe a szakágazatba tartozó szálláshelyek:
– szálloda
– üdülőszálloda
– apartmanszálloda
– motel
– gyógyszálloda
– konferenciaszálloda
– kaszinószálloda
– motorhotel
– panzió

5520 – Üdülési, egyéb átmeneti szálláshely-szolgáltatás:

Ebbe a szakágazatba tartozik a jellemzően napi vagy heti, elsősorban rövid időtartamú tartózkodás céljára nyújtott szálláshely-szolgáltatás. Az önálló férőhelyekben bútorozott szobák állnak rendelkezésre, vagy nappalival/étkezővel, hálószobával, illetve főzési lehetőséggel vagy teljesen felszerelt konyhával rendelkeznek. Ezek a szálláshelyek különböző formában működhetnek. Lehetnek apartmanok, többszintes épületben vagy épületcsoportban levő lakások, egyszintes bungalók, nyaralóházak, falusi házak, faházak. Egyáltalán nem vagy minimális kiegészítő szolgáltatásokat nyújtanak.

Ebbe a szakágazatba tartozó szálláshelyek:
– gyermeküdülő, egyéb üdülőház
– vendégház és bungaló
– falusi ház és faház háztartási szolgáltatások nélkül
– ifjúsági szálló
– turistaszálló, hegyi menedékhely
– menedékhely, szabadtéri terület biztosítása sátrak, hálózsákok elhelyezésére

5530 – Kempingszolgáltatás:

Ebbe a szakágazatba tartozik
– a rövid időtartamú tartózkodás céljából érkező látogatók számára kempingben, kamionparkban, üdülési járműparkban, horgász- és vadásztáborban nyújtott szálláshely-szolgáltatás
– a kemping a járművek részére hely és elhelyezés biztosítása
– menedék vagy táborhely biztosítása sátrakhoz vagy hálózsákokhoz

5590 – Egyéb szálláshely-szolgáltatás:

Ebbe a szakágazatba tartozik az átmeneti vagy hosszabb időtartamú szálláshely-szolgáltatás egyágyas vagy többágyas szobákban vagy diákszállókon, diákok, (szezonális) vendégmunkások és egyéb személyek részére.

Ebbe a szakágazatba tartozó szálláshelyek:
– diákszálló
– kollégium
– munkásszálló
– családi panzió, szoba bérbeadása
– vasúti hálókocsi

Ingatlan bérbeadás társasági adó szabályai szerint adózó társas vállalkozások, egyéb szervezetek esetében

Társasági adó szabályai szerint adózó társas vállalkozások és egyéb szervezetek a bevétel-költség különsége szerint keletkezett jövedelmük után adóznak. Ezen bevételeikbe beletartozik az ingatlan hasznosításból származó bevételük és ráfordításaik között annak költségeit tudják elszámolni.

Fontos tudni, hogy a társasági adó törvény 4. § 18/a. pontja szerint az a társaság minősül ingatlannal rendelkező társaságnak, amely

  1. a beszámolójában vagy a belföldi illetőségű adózónak vagy külföldi vállalkozónak minősülő kapcsolt vállalkozásaival együttesen (a továbbiakban: csoport), az egyes beszámolókban kimutatott eszközök mérlegfordulónapi könyv szerinti értékének (együttes) összegéből a belföldön fekvő ingatlan értéke több mint 75 százalék és
  2. tagja (részvényese) vagy a csoport valamelyikének tagja (részvényese) az adóév legalább egy napján olyan államban rendelkezik külföldi illetőséggel, amellyel Magyarország nem kötött a kettős adóztatás elkerüléséről egyezményt vagy az egyezmény lehetővé teszi az árfolyamnyereség Magyarországon történő adóztatását.

Amennyiben egy társaság a fenti kritériumok szerint ingatlannal rendelkező társaságnak minősül, akkor azt a NAV felé be kell jelenteni.