Az ingatlan adásvétel jövedelemadózása és az illetékfizetés sokak számára egy nehezen átlátható terület. Ennek megértésében próbál cikkünk segítséget nyújtani.
Ingatlan adásvétel jövedelemadózása és illetékfizetés. Mikor melyik?
Először is tisztázni kell, hogy mikor fizetünk adót és mikor kell illetéket fizetni?
A személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség mindig eladáskor jelentkezik, jelentkezhet. Ingatlan eladásakor személyi jövedelemadó terheli a keletkezett jövedelmet. A jövedelem számítását az szja törvény szabályozza.
A fentiek alapján abban az évben, amikor eladunk ingatant kell az adófizetést vizsgálni az alapján, hogy keletkezett-e és mennyi jövedelmünk az értékesítéskor.
Illeték fizetés pedig mindig vásárláskor, szerzéskor (öröklésnél vagy ajándékozásnál is) keletkezik, keletkezhet. Ezt az illeték törvény szabályozza.
Illetéket eladáskor nem fizetünk. Amelyik évben ingatlant vásárolunk (szerzünk), akkor keletkezik, keletkezhet illetékfizetési kötelezettség. A kettő ügylet tehát egymástól elkülönül és külön kell vizsgálnunk még akkor is ha egy adott éven belül történik az eladás a szerzés vagy sorban több szerzést, több eladás is követ.
Sokszor a két ügylet persze rövid időn belül követi egymást, akár egy éven belül, ami miatt sokakban nem egyértelmű, hogy melyik közterhet melyik után kell fizetni és egyáltalán mi az alapja.
Ingatlan adásvétel jövedelemadózása – SZJA fizetés
Amikor eladunk egy ingatlant, lakást, lakóházat akkor ki kell számolnunk, hogy mennyi jövedelmünk keletkezett.
A jövedelem számítás úgy történik, hogy az eladási árból kivonjuk a szerzéskori értéket, továbbá a szerzéssel, vagy felújítással, ráépítéssel kapcsolatban időközben felmerült és számlával igazolt kiadásokat. Fontos, hogy a kiadásokról számlákkal rendelkezzünk. A szerzéssel kapcsolatos költségek lehetnek az ügyvédi, földhivatali, banki díjak.
Amennyiben az ingatlanon volt értéknövelő beruházás, ráépítés az értékesítés előtti években, akkor ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával is számítható a jövedelem és adóalap.
A törvény egy speciális mentesítő szabályt is biztosít. A fentiek alapján kiszámított jövedelem egy bizonyos hányada képez jövedelemadó alapot az idő múlásával.
- 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
- 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
- 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
- 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
- 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.
Példa jövedelemadó számításra ingatlan értékesítés 2022. évi értékesítése esetén
| Ingatlan eladás adózása 2022 | ||||||
| eladás éve | 2022 | 2022 | 2022 | 2022 | 2022 | 2022 |
| szerzés éve | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
| eladási ár | 40 000 000 | 40 000 000 | 40 000 000 | 40 000 000 | 40 000 000 | 40 000 000 |
| vételár (szerzéskori érték), öröklés | 15 000 000 | 15 000 000 | 15 000 000 | 15 000 000 | 15 000 000 | 15 000 000 |
| jövedelem | 25 000 000 | 25 000 000 | 25 000 000 | 25 000 000 | 25 000 000 | 25 000 000 |
| adóalap % | 100 | 100 | 90 | 60 | 30 | 0 |
| adóalap | 25 000 000 | 25 000 000 | 22 500 000 | 15 000 000 | 7 500 000 | 0 |
| szja 15% | 3 750 000 | 3 750 000 | 3 375 000 | 2 250 000 | 1 125 000 | 0 |
Példa jövedelemadó számításra ingatlan értékesítés 2021. évi értékesítése esetén
| Ingatlan eladás adózása 2021 | ||||||
| eladás éve | 2021 | 2021 | 2021 | 2021 | 2021 | 2021 |
| szerzés éve | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 |
| eladási ár | 20 000 000 | 20 000 000 | 20 000 000 | 20 000 000 | 20 000 000 | 20 000 000 |
| vételár | 15 000 000 | 15 000 000 | 15 000 000 | 15 000 000 | 15 000 000 | 15 000 000 |
| jövedelem | 5 000 000 | 5 000 000 | 5 000 000 | 5 000 000 | 5 000 000 | 5 000 000 |
| adóalap % | 100 | 100 | 90 | 60 | 30 | 0 |
| adóalap | 5 000 000 | 5 000 000 | 4 500 000 | 3 000 000 | 1 500 000 | 0 |
| szja 15% | 750 000 | 750 000 | 675 000 | 450 000 | 225 000 | 0 |
A fentiekből látható, hogy amennyiben a 2021. évben eladott ingatlant 2016-ban vagy korábban vásároltuk (szerezük ajándékozással vagy örököltük), függetlenül attól, hogy mennyi nyereséggel (haszonnal) adtuk el az ingatlan, jövedelem és ezáltal adófizetési kötelezettségünk nem fog keletkezni.
Ingatlan adásvétel öröklést követően
Örökléssel szerzett ingatlan esetén a szerzéskori érték általában egy hagyatéki leltár alapján állapítható meg. Tulajdonképp az előző példa szerinti táblázatban a vétel ár helyére helyettesíthető be a hagyatéki leltár szerinti érték.
Megszerzésre fordított összeg (költség) számítása – ajándékozás, öröklés, adásvétel esetén
Az Szja törvény 62. § szabályozza, hogy értékesítéskor mi tekinthető megszerzésre fordított összegnek ingatlan, vagyoni értékű jog esetén.
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből (a szerzés időpontja szerint megosztott bevételből) le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:
- a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
- az értéknövelő beruházásokat;
- a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is (pl. illeték).
A megszerzésre fordított összeg (ráfordítás, költség, kiadás)
- az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték;
- a cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében a csereszerződésben rögzített érték;
- a kárpótlásról szóló törvényekben szabályozott vételi jog gyakorlása során szerzett termőföld esetében a vételi jog gyakorlása során vételárként szereplő összeg;
- helyi önkormányzattól vásárolt lakás estében a szerződésben szereplő tényleges vételár;
- a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének napjáig, a használatbavételi (fennmaradási) engedélyben megjelölt feltételek teljesítésének határidejéig, a használatbavétel tudomásulvételének, illetve az egyszerű bejelentés alapján épített épület esetében a felépítés megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának napjáig, a tényleges használatbavételig, ennek hiányában az átruházásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyag-érték;
- az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, ha
- a szerzési érték az előző esetekben nem állapítható meg,
- az ingatlan, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog szerzése örökléssel, ajándékozással történt azzal, hogy amennyiben az illeték kiszabása az átruházásból származó jövedelem adókötelezettségének teljesítésére nyitva álló határidőig nem történik meg, öröklés esetén a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb értéket, egyébként az átruházásból származó bevétel 50 százalékát kell figyelembe venni, és az így megállapított adókötelezettséget az illeték-kiszabás alapján önellenőrzéssel lehet módosítani;
- ha az előzőleg említett esetben az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket,
- örökléssel szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték;
- ajándékozással szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog esetében
- az átruházásból származó bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből, figyelembe véve, hogy az ajándékozást követő ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetében – az előbbi szerzési érték levonása után fennmaradó összeg egésze az utolsó szerzési időponthoz tartozó számított összegnek minősül, vagy
- az ajándékozást követő ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetén választható az átruházásból származó bevételből az ráépítéssel számított érték, továbbá a ráépítéssel, létesítéssel, alapterület-növeléssel összefüggő egyéb kiadások és az átruházással kapcsolatos kiadások levonása, ha azok együttes összege meghaladja az átruházásból származó bevétel 75 százalékát azzal, hogy az így kapott teljes számított összegből (a bevétel fennmaradó részéből) a ráépítésre, a létesítésre, az alapterület-növelésre vonatkozó szerzési időpont(ok)hoz, valamint az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó számított összegeket az említett szerzési időpont(ok) szerinti szerzési érték(ek) arányában kell meghatározni úgy, hogy az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó szerzési értéknek az illetékekről szóló törvényben meghatározott forgalmi érték minősül;
- az adófizetés alapjául szolgáló érték, ha az ingatlan megszerzésekor adóköteles jövedelemre tekintettel adófizetés történt.
Ha a megszerzésre fordított összeg az előzőek egyik szerint sem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni. E szabály alkalmazása esetén más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.
Ingatlan vásárlása, szerzése – illetékfizetés
Az ingatlan megszerzésekor, vásárlását követően kell vagyonszerzési illetéket fizetni.
A vagyonszerzési illeték általános mértéke 4 %.
Alapja a lakás, lakóház forgalmi értéke, amely sok esetben megegyezik a szerződésben szereplő értékkel, de akár el is térhet attól. Beletartozik a garázs, melléképület, gazdasági épületek is, amelyek a mentességi szabályok esetében viszont nem mentesülnek az illeték fizetés alól.
Illetékmentességi szabályok, kedvezmények
35 év alattiak illeték kedvezménye
A 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 000 000 forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el.
Lakás cseréje, 3 éven belül lakás vásárlása
A lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól.
Adásvétel esetén a jövedelemadózás és illetékfizetés példával
Vegyünk egy példát az előzőekre. Vásároltunk egy ingatlan A időpillantban és eladtuk B időpontban. Ha A és B között még nem telt el 5 év, akkor B időpontban (évben) jövedelemadó fizetési kötelezettésünk keletkezhet a B-ben realizált nyereség, mint jövedelem után.
C időpontban a B-ben eladott ingatlan árát ismét ingatlan szerzésére fordítom. Ha ez lakóingatlan és az eladott ingatlan is lakóingatlan volt és 3 éven belül fordítottam a kapott vételárat ingatlanra (vagy B legfeljebb egy évvel követi C-t az ingatlanvásárlás időpontját), akkor illetékfizetési kötelezettségem keletkezik, ráadásul lakóingatlan esetén csak annyiban, amennyiben nagyobb értékű a C. pontban szerett ingatlanom, tehát előre, vagy utólag a kisebb értékű ingatlan forgalmi értéke (mint illetékalap) csökkentő tényezőként figyelembe vehető az illeték meghatározása során. Fontos, hogy pl. garázs nem minősül lakóingatlannak így ezek esetén mindig meg kell fizetni a forgalmi érték után az illetéket és a korábbi garázs értékét sem veheti az adóhatóság figyelembe csökkentő tényezőként.
Ezt követően majd D. évben ismét eladjuk az ingatlan, akkor a D. és C. időpontok között kell az 5 év elteltét vizsgálni, illetve azt, hogy keletkezik-e jövedelem.