Az ingatlan adás-vétel adózása és az illetékfizetés sokak számára egy nehezen átlátható terület. Ennek megértésében próbál cikkünk segítséget nyújtani.
Ingatlan adás-vétel adózása és az illetékfizetés. Mikor melyik?
Először is tisztázni kell, hogy mikor fizetünk adót és mikor kell illetéket fizetni.
A személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség mindig eladáskor jelentkezik, jelentkezhet. Ingatlan eladásakor személyi jövedelemadó terheli a keletkezett jövedelmet. A jövedelem számítását az szja törvény szabályozza.
A fentiek alapján abban az évben, amikor eladunk ingatant kell az adófizetést vizsgálni az alapján, hogy keletkezett-e és mennyi jövedelmünk az értékesítéskor.
Illeték fizetés pedig mindig vásárláskor, szerzéskor (öröklésnél vagy ajándékozásnál is) keletkezik, keletkezhet. Ezt az illeték törvény szabályozza.
Illetéket eladáskor nem fizetünk. Amelyik évben ingatlant vásárolunk (szerzünk), akkor keletkezik, keletkezhet illetékfizetési kötelezettség. A kettő ügylet tehát egymástól elkülönül és külön kell vizsgálnunk még akkor is ha egy adott éven belül történik az eladás a szerzés vagy sorban több szerzést, több eladás is követ.
Sokszor a két ügylet persze rövid időn belül követi egymást, akár egy éven belül, ami miatt sokakban nem egyértelmű, hogy melyik közterhet melyik után kell fizetni és egyáltalán mi az alapja.
Ingatlan adás-vétel adózása – SZJA fizetés
Amikor eladunk egy ingatlant, lakást, lakóházat akkor ki kell számolnunk, hogy mennyi jövedelmünk keletkezett.
A jövedelem számítás úgy történik, hogy az eladási árból kivonjuk a szerzéskori értéket, továbbá a szerzéssel, vagy felújítással, ráépítéssel kapcsolatban időközben felmerült és számlával igazolt kiadásokat. Fontos, hogy a kiadásokról számlákkal rendelkezzünk. A szerzéssel kapcsolatos költségek lehetnek az ügyvédi, földhivatali, banki díjak.
Amennyiben az ingatlanon volt értéknövelő beruházás, ráépítés az értékesítés előtti években, akkor ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával is számítható a jövedelem és adóalap.
A törvény egy speciális mentesítő szabályt is biztosít. A fentiek alapján kiszámított jövedelem egy bizonyos hányada képez jövedelemadó alapot az idő múlásával.
- 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
- 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
- 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
- 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
- 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.
Példa jövedelemadó számításra
| eladás éve | 2019 | 2019 | 2019 | 2019 | 2019 | 2019 |
| szerzés éve | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 |
| eladási ár | 20 000 000 | 20 000 000 | 20 000 000 | 20 000 000 | 20 000 000 | 20 000 000 |
| vételi ár | 15 000 000 | 15 000 000 | 15 000 000 | 15 000 000 | 15 000 000 | 15 000 000 |
| jövedelem | 5 000 000 | 5 000 000 | 5 000 000 | 5 000 000 | 5 000 000 | 5 000 000 |
| adóalap % | 100 | 100 | 90 | 60 | 30 | 0 |
| adóalap | 5 000 000 | 5 000 000 | 4 500 000 | 3 000 000 | 1 500 000 | 0 |
| szja 15% | 750 000 | 750 000 | 675 000 | 450 000 | 225 000 | 0 |
Ingatlan vásárlása, szerzése – illetékfizetés
Az ingatlan megszerzésekor, vásárlását követően kell vagyonszerzési illetéket fizetni.
A vagyonszerzési illeték általános mértéke 4 %.
Alapja a lakás, lakóház forgalmi értéke, amely sok esetben megegyezik a szerződésben szereplő értékkel, de akár el is térhet attól. Beletartozik a garázs, melléképület, gazdasági épületek is, amelyek a mentességi szabályok esetében viszont nem mentesülnek az illeték fizetés alól.
Illetékmentességi szabályok, kedvezmények
35 év alattiak illeték kedvezménye
A 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 000 000 forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el.
Lakás cseréje, 3 éven belül lakás vásárlása
A lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól.